Wonen
Bij het kopen van een woning betaalt u vaak meer dan alleen de aankoopprijs. Denk aan overdrachtsbelasting, notariskosten, taxatiekosten en hypotheekadvies. Bereken welke kosten voor uw situatie kunnen gelden en hoeveel eigen geld u mogelijk nodig hebt.
Inzicht in overdrachtsbelasting
Kosten voor aankoop en hypotheek
Berekening met de gecontroleerde regels voor 2026
Vul de gegevens van uw woning en uw aankoopsituatie in. U krijgt een indicatie van de overdrachtsbelasting, aankoopkosten en hypotheekafsluitkosten.
Bij bestaande bouw betaalt de koper de overdrachtsbelasting, tenzij een vrijstelling geldt.
Eerder een huis hebben gehad maakt de vrijstelling niet vanzelf onmogelijk. Wel of u de vrijstelling al eens hebt gebruikt.
De bedragen voor notaris, advies, taxatie, makelaar, keuring en bankgarantie beginnen op € 0. Dat zijn geen officiële tarieven. Vul uw eigen schatting in.
Indicatie benodigd eigen geld
€ 0,00
NHG is niet gekozen. De aankoopprijs alleen bepaalt niet of NHG mogelijk is. Dit is geen maximale hypotheek en geen bedrag dat de geldverstrekker moet lenen.
| Kosten | Bedrag | Aftrek |
|---|---|---|
| OverdrachtsbelastingOver de waarde van € 400.000. 100%: 0%. Leeftijd, hoofdverblijf, nog niet gebruikte vrijstelling en een waarde tot en met € 555.000. voorwaardelijk. | € 0,00 | Nee |
| Notaris, leveringsakteZelf ingevulde schatting. schatting. | € 0,00 | Nee |
| AankoopmakelaarZelf ingevulde schatting. optioneel. | € 0,00 | Nee |
| Bouwkundige keuringZelf ingevulde schatting. optioneel. | € 0,00 | Niet standaard |
| BankgarantieAlleen de kosten van de garantie, niet de waarborgsom zelf. voorwaardelijk. | € 0,00 | Nee |
| Overige eenmalige kostenZelf ingevulde schatting. optioneel. | € 0,00 | Nee |
| Notaris, hypotheekakteZelf ingevulde schatting. voorwaardelijk. | € 0,00 | Onder voorwaarden |
| Hypotheekadvies en bemiddelingZelf ingevulde schatting. voorwaardelijk. | € 0,00 | Onder voorwaarden |
| TaxatieZelf ingevulde schatting. voorwaardelijk. | € 0,00 | Onder voorwaarden |
| NHG-borgtochtprovisieNiet berekend. voorwaardelijk. | € 0,00 | Onder voorwaarden |
Dit is een indicatieve berekening. De werkelijke kosten hangen onder andere af van uw woning, financiering, notaris, adviseur en persoonlijke situatie.
Belasting over de verkrijging van een bestaande woning. Het tarief hangt af van gebruik, leeftijd en of de startersvrijstelling geldt.
Wanneer: Bestaande bouw, tenzij een vrijstelling geldt.
Bedrag: Wettelijk tarief, geen vrije prijs.
Belasting: Niet aftrekbaar.
Officiële bronDe leveringsakte draagt de woning over. De hypotheekakte vestigt het hypotheekrecht. Het Kadaster hoort bij die akten, maar is geen aparte belasting.
Wanneer: Bij bijna elke koop en bij een hypotheek.
Bedrag: Verschilt per notaris.
Belasting: Alleen de hypotheekakte kan onder voorwaarden aftrekbaar zijn.
Officiële bronAdvies en bemiddeling voor de lening. Dat is iets anders dan de rente.
Wanneer: Als u een adviseur of bemiddelaar inschakelt.
Bedrag: Offerte van de adviseur.
Belasting: Onder voorwaarden, als kosten van de financiering.
Officiële bronEen gevalideerd taxatierapport is vaak nodig voor de hypotheek en voor NHG.
Wanneer: Meestal bij een hypotheek.
Bedrag: Offerte van de taxateur.
Belasting: Onder voorwaarden, als de taxatie voor de financiering is.
Officiële bronEen makelaar die voor de koper zoekt, onderhandelt of begeleidt.
Wanneer: Alleen als u die inschakelt.
Bedrag: Afspraak met de makelaar.
Belasting: Niet aftrekbaar als kosten van de eigen woning.
Officiële bronOnderzoek naar de staat van de woning, los van de taxatie voor de hypotheek.
Wanneer: Als u die afspreekt of als de koop daarop is gebaseerd.
Bedrag: Offerte van de keurder.
Belasting: Niet standaard aftrekbaar als hypotheekafsluitkosten.
Officiële bronEenmalige borgtochtprovisie van 0,4% als de lening met NHG wordt afgesloten. In 2026 is de kostengrens € 470.000, of € 498.200 met energiebesparende voorzieningen.
Wanneer: Alleen bij een hypotheek met NHG binnen de grens.
Bedrag: 0,4% van de lening.
Belasting: Onder voorwaarden.
Officiële bronKosten om een bankgarantie te stellen. Dat bedrag is niet de waarborgsom zelf.
Wanneer: Als de koop een garantie vraagt.
Bedrag: Kosten van de bank of verzekeraar.
Belasting: De waarborgsom zelf is geen kostenpost in deze berekening.
Officiële bronDit is geen beschikking. De notaris en de Belastingdienst toetsen de verklaring bij de levering.
U lijkt aan de belangrijkste voorwaarden te voldoen
Leeftijd, hoofdverblijf, nog niet gebruikte vrijstelling en een waarde tot en met € 555.000. Een formulier op deze site geeft geen recht op de vrijstelling. Lees de voorwaarden bij de Belastingdienst.
Aftrek verlaagt niet het bedrag dat u bij de notaris moet betalen. Het gaat om kosten die u later in de aangifte onder voorwaarden kunt opvoeren. De bron is de Belastingdienst over aftrekbare kosten van de eigen woning.
| Kostensoort | In beginsel aftrekbaar? |
|---|---|
| Hypotheekadvies en bemiddeling | Onder voorwaarden |
| Hypotheekakte bij de notaris | Onder voorwaarden |
| Taxatie voor de hypotheek | Onder voorwaarden |
| NHG-borgtochtprovisie | Onder voorwaarden |
| Overdrachtsbelasting | Nee |
| Leveringsakte bij de notaris | Nee |
| Aankoopmakelaar | Nee |
| Bouwkundige keuring | Niet standaard als hypotheekafsluitkosten |
Deze drie situaties zijn hypothetisch en gebruiken dezelfde rekenfunctie als de tool. Notaris, advies en taxatie staan op € 0, omdat daar geen officieel tarief voor is.
Bestaande woning van € 400.000. De koper is 30, woont er zelf en heeft de vrijstelling niet eerder gebruikt.
Overdrachtsbelasting € 0,00. Totaal bijkomende kosten € 0,00.
Zelfde koopsom. De koper is 40 en gaat er zelf wonen.
Overdrachtsbelasting € 8.000,00. Totaal bijkomende kosten € 8.000,00.
Zelfde koopsom, maar de woning wordt geen hoofdverblijf.
Overdrachtsbelasting € 32.000,00. Totaal bijkomende kosten € 32.000,00.
Geschreven door de redactie van WiT Financieel.
Kosten koper, vaak k.k., zijn de kosten die bij een bestaande woning voor rekening van de koper komen boven de koopsom. De overdrachtsbelasting is daarvan de wettelijke kern. Notaris, advies, taxatie en een keuring horen bij de bredere eenmalige kosten van kopen en financieren, maar zijn geen onderdeel van het woord k.k. in het koopcontract.
Reken op overdrachtsbelasting of een vrijstelling, de leveringsakte, en bij een hypotheek ook de hypotheekakte, advies, taxatie en soms NHG. Een aankoopmakelaar, bouwkundige keuring en bankgarantie zijn afhankelijk van uw afspraken. De Rijksoverheid zet die posten op een rij.
Voor een woning die uw hoofdverblijf wordt is het tarief 2%. De startersvrijstelling kan dat op 0% zetten. Een woning die u niet zelf als hoofdverblijf gebruikt, valt onder 8%. Voor onroerende zaken die geen woning zijn, noemt de Belastingdienst 10,4%. Die laatste situatie vragen we niet als een knop in de rekentool, omdat het gebruik eerst duidelijk moet zijn.
U bent op de leveringsdatum 18 jaar of ouder en jonger dan 35, u gaat er zelf wonen, u hebt de vrijstelling niet eerder gebruikt en de hele woning is niet meer dan € 555.000 waard. Eerder een andere woning hebben gehad is op zichzelf geen uitsluiting. Boven de grens vervalt de vrijstelling voor de hele verkrijging.
Bij bestaande bouw spreek u meestal een koopsom k.k. af. De koper betaalt de overdrachtsbelasting en de kosten van de levering. De notaris rekent dit af op de dag van de juridische levering.
Vrij op naam betekent dat de overdrachtskosten in de afgesproken prijs zijn verwerkt. Bij een gewone nieuwbouwwoning zit daar vaak btw in, en rekenen we hier geen overdrachtsbelasting bovenop. Advies, taxatie en de hypotheekakte kunnen wel apart blijven. Wijkt de levering af van een gewone v.o.n.-koop, dan is deze aanname niet genoeg.
De leveringsakte maakt u eigenaar. De hypotheekakte geeft de geldverstrekker zekerheid. Het Kadaster schrijft die akten in. Alleen de kosten die bij de financiering horen, kunnen onder voorwaarden aftrekbaar zijn. De leveringsakte niet.
Overdrachtsbelasting, de leveringsakte, een aankoopmakelaar en in de regel een bouwkundige keuring niet. Advies, de hypotheekakte, een taxatie voor de lening en de NHG-provisie kunnen onder voorwaarden wel aftrekbaar zijn. Aftrek is geen korting op het bedrag dat u nu betaalt.
De koopsom, de taxatiewaarde en wat u op inkomen mag lenen zijn drie verschillende dingen. Een lening van 100% van de woningwaarde dekt de bijkomende kosten niet vanzelf. Ligt de koopsom boven de taxatie, dan betaalt u dat verschil zelf. De tool berekent geen maximale hypotheek.
De belasting en de notariskosten van de levering betaalt u bij de overdracht. Een taxatie en adviesfactuur komen vaak eerder. Houd dat geld beschikbaar voordat u bij de notaris zit.
| Criterium | Waarom het meetelt |
|---|---|
| Bestaande bouw, k.k. | De koper betaalt de overdrachtsbelasting en de leveringskosten boven de koopsom. |
| Nieuwbouw, v.o.n. | Die overdrachtskosten zitten in de prijs. Andere kosten van de hypotheek kunnen blijven. |
Een lagere taxatie, een vergeten keuring of adviesfactuur, of rekenen met het tarief van een ander jaar. Houd een buffer aan naast de indicatie. De tool vult geen marktprijzen voor notaris of advies in.
De tarieven en de vrijstellingsgrens gelden per jaar van de juridische levering. Voor 2027 staan in deze berekening geen regels, ook niet als een wijziging is aangekondigd. Kiest u een leveringsdatum buiten 2026, dan stopt de tool met een precies bedrag.
De belasting gebruikt de regels die op 30 oktober 2026 zijn gecontroleerd voor leveringen in 2026. De startersvrijstelling wordt per koper en per aandeel getoetst. De grens geldt voor de hele woning. NHG-provisie is 0,4% en alleen als uw NHG zelf aanzet en het bedrag binnen de grens van € 470.000 of € 498.200 valt. Alle andere posten zijn bedragen die u zelf invult. Een correctie kunt u doorgeven via correcties. Hoe de site met aanbieders omgaat, staat bij hoe wij geld verdienen.
Er is geen vast percentage voor alle kosten koper. De overdrachtsbelasting is in 2026 2% voor een woning die uw hoofdverblijf wordt, 0% bij de startersvrijstelling en 8% voor een andere woning. Notaris en advies hebben geen wettelijk percentage. Zie de tarieven.
Voor een bestaande woning die u zelf gaat bewonen is het tarief 2%, tenzij de startersvrijstelling geldt. Een woning die niet uw hoofdverblijf wordt, valt onder 8%. Andere onroerende zaken kunnen onder 10,4% vallen. Die laatste situatie rekent deze pagina niet automatisch uit.
In 2026 als u bij de levering 18 jaar of ouder en jonger dan 35 bent, de woning uw hoofdverblijf wordt, u de vrijstelling niet eerder hebt gebruikt en de waarde van de hele woning niet hoger is dan € 555.000. De voorwaarden staan bij de Belastingdienst.
Eerder eigenaar zijn geweest sluit de vrijstelling niet vanzelf uit. Wel als u de startersvrijstelling al eens hebt gebruikt.
Elke koper wordt apart getoetst, voor het eigen aandeel. De grens van € 555.000 geldt voor de hele woning, niet voor ieders aandeel apart. Voldoet één koper niet, dan betaalt die koper over het eigen aandeel het gewone tarief.
Dan geldt de startersvrijstelling voor die verkrijging niet. Er is geen vrijstelling over alleen het deel onder € 555.000. Voor een hoofdverblijf blijft dan het tarief van 2% over de hele waarde.
Een hypotheek tot de waarde van de woning dekt de bijkomende kosten niet vanzelf. Of een geldverstrekker een deel meefinanciert, hangt af van de taxatie, de leennorm en het product. Deze pagina leidt uit de koopsom geen maximale lening af.
Minstens het deel van de koopsom dat niet wordt gefinancierd, plus de bijkomende kosten die u niet meefinanciert. Is de taxatie lager dan de koopsom, dan komt dat verschil erbij. Het bedrag in de tool is een indicatie met de aannames die u ziet.
De kosten van de hypotheekakte kunnen onder voorwaarden aftrekbaar zijn. De kosten van de leveringsakte niet. Het onderscheid staat bij de Belastingdienst.
Bij een gewone koop vrij op naam betaalt u meestal geen overdrachtsbelasting bovenop de prijs. Advies, taxatie en een hypotheekakte kunnen wel blijven. Btw kan al in de v.o.n.-prijs zitten. Een afwijkende levering valt buiten deze aanname.
De overdrachtsbelasting en de notariskosten worden meestal afgerekend bij de juridische levering bij de notaris. Advies en taxatie betaalt u vaak eerder.
Er is geen wettelijk tarief. Vraag de adviseur om een prijs vooraf. De tool vult geen adviesprijs in.
Een taxatie voor het afsluiten van de hypotheek kan onder voorwaarden aftrekbaar zijn. Een bouwkundige keuring is dat niet standaard.
Het verschil kunt u in de regel niet lenen op basis van de woningwaarde. Dat bedrag, plus de bijkomende kosten, moet u dan zelf kunnen betalen. Of u die lening ook op inkomen krijgt, staat hier niet.
WiT Financieel geeft algemene informatie. Dit is geen persoonlijk financieel advies, geen offerte en geen aanbod van krediet, verzekering of een beleggingsdienst. De methode staat op de pagina vergelijkingsmethode.